不動産査定の流れや注意点とは？売却を成功させたい方は要チェック！

不動産査定とは、不動産を調査して売却金額の目安を算出することです。

一戸建てやマンションといった不動産を売却しようとする時、できるだけ高く売りたいと思う方は多いのではないでしょうか。しかしながら、相場とかけ離れた高い値段設定にしてしまうと、買い手がつきません。そのようなときに参考になるのが、「不動産査定」です。不動産査定を受けることで売却金額の目安がわかります。

一般的な不動産査定は2種類に分けられます。それぞれ査定方法が異なるため、違いについてきちんと理解しておきましょう。

簡易査定

訪問査定（詳細調査査定）

不動産の査定額を算出する方法は、大きく分けて3つあります。

取引事例比較法

原価法

収益還元法

ここでは不動産売却を検討している場合の、不動産査定の流れについて説明します。

必要な書類を準備しておく

アピールポイントや瑕疵をまとめておく

不動産会社に連絡をして「不動産の売却を考えている」という旨の売却相談をしましょう。
なるべく地元で長年実績を積んできた経験値、ノウハウを持っている不動産会社を選ぶと安心です。そういった会社の方が売却物件の価値判断がスムーズですし、地元の人脈があり物件と購入者のマッチングが早いことが多いです。
相談をしてみて、査定をお願いしてみても良いとなれば、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に訪れて、土地や建物を調査します。不動産の外観だけでなく、建物の内部の様子や設備、ヒアリング内容などを元に査定をします。立ち会いが必要になるため、不動産会社との訪問日時の調整が必要です。
訪問査定にかかる時間は不動産会社によっても異なりますが、数時間程度かかることもあります。できるだけ余裕を持って予定を組むと良いでしょう。

現地調査から1週間程度で、不動産会社から査定額の掲載された「不動産査定報告書」を受け取れます。
査定書に不明点や疑問点があれば遠慮なく質問して、納得した上で不動産会社と契約の話を進めていくことをおすすめします。

不動産査定でどんなところを見て評価されるのか気になる方も多いのではないでしょうか。ここでは不動産査定で見られるポイントについて解説します。

不動産査定を受ける上で、必ず不動産会社から尋ねられることが「売却理由」です。不動産売却を行う理由は人それぞれですが、どのような理由・目的があるかによって、最適な売却方法が異なります。
騒音など、生活に悪影響となるような売却理由の場合は価格が下がる可能性があるので、どのように買い手に伝えるべきか、不動産会社に相談しておくとよいでしょう。

建物の状態も査定価格を左右するポイントです。設備の不具合のほか、外壁や屋根などの破損や劣化具合、雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵があるかどうかも影響します。一方、太陽光発電やバリアフリーなど付加価値のあるリフォームや、新しい設備に交換した履歴があれば、評価が上がる可能性があります。

立地状況も確認されるポイントです。最寄り駅やバス停から近いと評価が高まる傾向があります。災害リスクの高い地域であるかどうか・日当たりや風通しは良いか・車の出し入れしやすいかなどの利便性の高さも調査されます。後々のトラブルを避けるために、隣地との境界がはっきりしているかも重視されます。

周辺環境も査定額を左右します。日常生活に必要なスーパーマーケットや商店街があるか、学校や病院があるかなどが評価に影響します。墓地や工場・汚染処理場、パチンコ店があったり、ゴミ捨て場の管理が悪かったりすると評価が下がってしまうことがあります。
マンションの場合は共有部分の管理状況なども見られるポイントです。

基本的に住宅ローンが残っている不動産の売却はできないため、ローンの残債は必ず確認されます。もし、不動産の売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、貯蓄で補えるのか、任意売却するのかを検討する必要があります。

不動産査定を受ける際には、注意しておくべきポイントがいくつかあります。ここでは、査定の注意点を見ていきましょう。

不動産査定を受ける前に売却条件を明確にしておきましょう。
「いくらで売却したいのか」「いつまでに売却したいのか」を明確にしておくことが大切です。販売期間は一般的に3ヶ月、売買契約から引渡しまでは1～2ヶ月かかるとされています。転勤や子どもの通学といった都合で新居に引越す時期が決まっている場合は、余裕を持って査定を始めるとよいでしょう。

不動産査定を受ける時点で分かっている不具合や瑕疵は、隠したりせずに不動産会社に全て伝えましょう。不具合や瑕疵は不動産の査定価格を下げてしまう恐れがありますが、不動産を売却した後にこれらが発覚すると、契約不適合責任に問われることがあります。
契約不適合責任とは、契約書に記載がない瑕疵が売却後に発覚した時に売主が買主に対して負う責任のことです。売却代金の減額や修繕費用を求められたり、賠償金や契約解除などのリスクが伴います。

不安な方は「ホームインスペクション」を受けることもおすすめです。ホームインスペクションとは、不動産の状態を専門家に診断してもらうことです。ホームインスペクションを行うことで、後から問題が見つかるリスクが下がることはもちろん、買主にとっても安心材料になります。

査定額はあくまで不動産会社による評価ですので、必ずしも査定額と同じ価格で売却できるわけではありません。高い査定額を鵜呑みにして売却活動に臨むと、資金計画が狂ってしまって新居を購入できないなどの思わぬトラブルが発生します。
査定額で売却できるとは限らないことを再認識しておきましょう。

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