中古住宅はリフォームしたり更地にしないと売れない…って本当？

中古住宅を売却する場合、不動産業者や工務店から「リフォームしないと売れない」「リフォームすれば高く売れる」「更地にしないと売れない」などといわれることがあります。
しかし、安易に手を加えるのはNGです。

「築年数以上に劣化している」「壁やフローリングに穴が開いている」「目立つ傷がある」「設備が故障している」「売り出しているがなかなか売れない」等のケースではリフォームや解体をした方が良い可能性もあります。独断では行わず、迷ったら必ず不動産会社に相談しましょう。

フルリフォームすると、数百万円の費用がかかります。
基本的にリフォーム費用を上乗せした価格で売却することは難しく、かかったリフォーム費用の回収ができない可能性があります。
中古住宅の購入を検討している買主は、新築よりも価格が安いというところに魅力を感じています。そのため、リフォーム費用を上乗せした相場よりも高い価格で売り出されていれば敬遠されてしまいます。

最近は中古物件を買ってリフォームする人が増えています。中古物件をできるだけ安く購入して、自分好みにリフォームしたいと考えている買主が多いため、リフォームされた中古物件のニーズは低くなりがちです。
このため、リフォーム費用を上乗せして売り出すより、リフォームせずに安い価格のまま売り出した方が売れやすいと言えます。

解体費用は建物の構造や面積、工事の範囲、立地などによって異なりますが、数百万円もの費用がかかります。費用が売却価格を上回ってしまえば赤字となってしまいます。
土地の査定額より解体費用の方が高い場合は、まずはそのまま売りに出しましょう。

不動産の所有者には固定資産税が課されますが、住宅が建っている土地に関しては「住宅用地の特例」が適用され、税負担が軽減されます。建物を解体してしまうと、この住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまいます。
更地にした土地が売却できなければ、増額した固定資産税を払い続けていかなければなりません。

中古住宅を解体して更地にすると解体費用がかかり、固定資産税も上がってしまいます。費用をかけて更地にしても、必ず売却できるとは限りません。立地が悪かったり、建築制限があったりすれば買い手は見つかりにくいでしょう。
更地にすることで結果的に損をすることもあるので注意が必要です。

解体渡しという手もあります。解体渡しとは「売買契約を交わしてから更地にして引き渡す」という方法です。売れることが決まっていない状況で、先に解体してしまうと、なかなか売れなかった場合に解体費用や固定資産税などが金銭的な負担となることがありますが、この方法であれば、負担を最小限に抑えられます。

リフォームをしたり更地にした方が高く売れるとは限りません。
無駄なリフォームや解体をしてしまわないためにも、不動産会社に費用対効果の面からきちんと試算をしてもらうことが大切です。客観的な数値をもとに、冷静に判断しましょう。
売却をお考えの方は、まずは信頼できる不動産会社にご相談ください。

恒和不動産でも随時、売却の相談を受け付けています。他人に聞かれたくないようなお悩みや相談の場合は完全個室もご用意しております。秘密厳守・専門スタッフによる親身な対応をいたします。
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