不動産売却をお考えの方は要チェック!不動産査定の流れや注意点を徹底解説

公開日:2024/02/09  更新日:2024/02/14

不動産の売却を検討する際に、不動産の価値がわからないと売り出し価格を設定できません。そんなときに便利なのが不動産査定です。不動産査定を受けることで売却金額の目安がわかります。
この記事では、査定の方法や流れ、注意したいポイントについて解説します。ぜひ参考にしてください。

不動産の査定とは?

不動産査定とは、不動産を調査して売却金額の目安を算出することです。

一戸建てやマンションといった不動産を売却しようとする時、できるだけ高く売りたいと思う方は多いのではないでしょうか。しかしながら、相場とかけ離れた高い値段設定にしてしまうと、買い手がつきません。そのようなときに参考になるのが、「不動産査定」です。不動産査定を受けることで売却金額の目安がわかります。

不動産査定の種類

一般的な不動産査定は2種類に分けられます。それぞれ査定方法が異なるため、違いについてきちんと理解しておきましょう。

簡易査定

簡易査定は、不動産会社が物件の基本情報に基づいて簡易的に査定を行う方法です。「机上査定」ともいわれる方法です。査定結果は数日以内に受け取れるのが一般的です。

実際に現地を見ず、あくまでヒアリングした内容やデータだけで査定するため、査定の精度は低くなりがちです。簡易査定では高い査定額が出たのに、実際に売却を進めるために訪問査定を依頼したら、査定額が下がってしまったというのもよくあるケースです。あえて高めの査定価格を提示し、売却の依頼につなげようとする不動産会社もあるのでご注意ください。
売却する際には必ず詳細な調査が必要になりますので、精度の低い簡易査定はそもそも不要かもしれません。訪問査定を依頼してしっかりと査定してもらいましょう。

訪問査定(詳細調査査定)

訪問査定(詳細調査査定)とは、不動産会社の担当者が、実際に不動産を訪れて調査した結果を踏まえて査定額を算出する方法です。現地調査だけではなく、役場(市役所、県土木事務所等)で行われる役所調査もあわせて行われます。役所調査では、用途地域・接道・建築不動産関連法規・公共インフラ上下水道・ガス配管の調査・路線価・売買事例を調査します。査定結果が出るまでの期間は1週間程度が目安となります。

現地を訪問しないとわからない日当たりや外観、周辺環境、設備の状態、近隣との境界などもチェックしてもらった上で、用途地域などの役所調査も踏まえて評価されるため、より精度の高い査定額を知ることができます。そのため、売却の意思が固まっているなら必ず受けた方が良い査定方法です。

また、訪問査定は、不動産会社の営業担当者とコミュニケーションを取れる機会でもあります。査定時には積極的に質問や会話をして、信頼できる会社かどうか確かめるとよいでしょう。

査定価格の計算方法

不動産の査定額を算出する方法は、大きく分けて3つあります。

取引事例比較法

取引事例比較法は、周辺の似た物件の取引事例をもとに査定価格を算出する方法です。
まず過去に売買された似た物件の取引事例を収集し、対象の物件との違いを比較しながら査定価格を決定します。類似物件と比較するので、マンションはもちろん、土地や戸建てでもよく用いられる算出方法です。

原価法

原価法は、同じ不動産を再建築したらいくら必要なのかという観点で査定する方法です。主に一戸建てに関する査定においてよく用いられる方法です。

収益還元法

収益還元法とは、その不動産が将来生み出すと予想される利益をもとに査定額を算出する方法です。主にアパートや賃貸マンション、店舗などの収益物件の査定において利用されます。

不動産査定の流れ

ここでは不動産売却を検討している場合の、不動産査定の流れについて説明します。

①事前準備を行う

必要な書類を準備しておく

事前に必要な書類を準備しておくとスムーズです。 不動産会社によって貸し出しを求められる書類は異なることがありますが、以下の書類があるといいですね。

・所有不動産の購入時の書類一式
・固定資産税納税通知書
・間取り図および敷地測量図

アピールポイントや瑕疵をまとめておく

物件のアピールポイントをまとめておきましょう。
これまでに行っているリフォーム履歴はもちろん、住んでいるからこそ分かる物件の良さや住みやすさなどをまとめておくと、不動産会社へアピールできます。

同時に設備の故障や欠陥・不具合などの瑕疵がないかどうかも確認しておきましょう。
査定時にもチェックしてくれますが、正確な査定を受けやすくしたり、後のトラブルを避けるためにも、把握している部分については共有しておくと良いでしょう。

②不動産会社に相談・訪問査定を依頼

不動産会社に連絡をして「不動産の売却を考えている」という旨の売却相談をしましょう。
なるべく地元で長年実績を積んできた経験値、ノウハウを持っている不動産会社を選ぶと安心です。そういった会社の方が売却物件の価値判断がスムーズですし、地元の人脈があり物件と購入者のマッチングが早いことが多いです。
相談をしてみて、査定をお願いしてみても良いとなれば、訪問査定を依頼しましょう。

③現地調査の実施

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に訪れて、土地や建物を調査します。不動産の外観だけでなく、建物の内部の様子や設備、ヒアリング内容などを元に査定をします。立ち会いが必要になるため、不動産会社との訪問日時の調整が必要です。
訪問査定にかかる時間は不動産会社によっても異なりますが、数時間程度かかることもあります。できるだけ余裕を持って予定を組むと良いでしょう。

④査定結果を受け取る

現地調査から1週間程度で、不動産会社から査定額の掲載された「不動産査定報告書」を受け取れます。
査定書に不明点や疑問点があれば遠慮なく質問して、納得した上で不動産会社と契約の話を進めていくことをおすすめします。

不動産査定で見られるポイント

不動産査定でどんなところを見て評価されるのか気になる方も多いのではないでしょうか。ここでは不動産査定で見られるポイントについて解説します。

売却理由

不動産査定を受ける上で、必ず不動産会社から尋ねられることが「売却理由」です。不動産売却を行う理由は人それぞれですが、どのような理由・目的があるかによって、最適な売却方法が異なります。
騒音など、生活に悪影響となるような売却理由の場合は価格が下がる可能性があるので、どのように買い手に伝えるべきか、不動産会社に相談しておくとよいでしょう。

建物の状態

建物の状態も査定価格を左右するポイントです。設備の不具合のほか、外壁や屋根などの破損や劣化具合、雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵があるかどうかも影響します。一方、太陽光発電やバリアフリーなど付加価値のあるリフォームや、新しい設備に交換した履歴があれば、評価が上がる可能性があります。

立地・周辺環境の状況

立地状況も確認されるポイントです。最寄り駅やバス停から近いと評価が高まる傾向があります。災害リスクの高い地域であるかどうか・日当たりや風通しは良いか・車の出し入れしやすいかなどの利便性の高さも調査されます。後々のトラブルを避けるために、隣地との境界がはっきりしているかも重視されます。

周辺環境も査定額を左右します。日常生活に必要なスーパーマーケットや商店街があるか、学校や病院があるかなどが評価に影響します。墓地や工場・汚染処理場、パチンコ店があったり、ゴミ捨て場の管理が悪かったりすると評価が下がってしまうことがあります。
マンションの場合は共有部分の管理状況なども見られるポイントです。

住宅ローンの残債額

基本的に住宅ローンが残っている不動産の売却はできないため、ローンの残債は必ず確認されます。もし、不動産の売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、貯蓄で補えるのか、任意売却するのかを検討する必要があります。

不動産査定の注意点

不動産査定を受ける際には、注意しておくべきポイントがいくつかあります。ここでは、査定の注意点を見ていきましょう。

売却条件を明確にしておく

不動産査定を受ける前に売却条件を明確にしておきましょう。
「いくらで売却したいのか」「いつまでに売却したいのか」を明確にしておくことが大切です。販売期間は一般的に3ヶ月、売買契約から引渡しまでは1~2ヶ月かかるとされています。転勤や子どもの通学といった都合で新居に引越す時期が決まっている場合は、余裕を持って査定を始めるとよいでしょう。

不具合や瑕疵は必ず伝える

不動産査定を受ける時点で分かっている不具合や瑕疵は、隠したりせずに不動産会社に全て伝えましょう。不具合や瑕疵は不動産の査定価格を下げてしまう恐れがありますが、不動産を売却した後にこれらが発覚すると、契約不適合責任に問われることがあります。
契約不適合責任とは、契約書に記載がない瑕疵が売却後に発覚した時に売主が買主に対して負う責任のことです。売却代金の減額や修繕費用を求められたり、賠償金や契約解除などのリスクが伴います。

不具合や瑕疵の例
  • 雨漏りがないか
  • シロアリ被害がないか
  • キッチン、浴室、給湯器など設備に故障がないか
  • 壁、床、天井に傷みがないか
  • 外壁に傷みがないか
  • ドアや窓の建て付けに不具合はないか

不安な方は「ホームインスペクション」を受けることもおすすめです。ホームインスペクションとは、不動産の状態を専門家に診断してもらうことです。ホームインスペクションを行うことで、後から問題が見つかるリスクが下がることはもちろん、買主にとっても安心材料になります。

査定額で売却できるとは限らない

査定額はあくまで不動産会社による評価ですので、必ずしも査定額と同じ価格で売却できるわけではありません。高い査定額を鵜呑みにして売却活動に臨むと、資金計画が狂ってしまって新居を購入できないなどの思わぬトラブルが発生します。
査定額で売却できるとは限らないことを再認識しておきましょう。

不動産の売却・査定は恒和不動産にご相談ください!

恒和不動産は不動産査定をしっかりやります!

恒和不動産では、不動産の詳細調査査定を無料で行っています。現地調査をはじめ、役所調査など詳細を確認して「不動産査定報告書」を作成します。
20個の査定項目で、不動産の価値をしっかりと査定いたします!

土地の査定項目
  • 接面道路の種類
  • 接面道路幅
  • 道路形態
  • 敷地方位
  • 奥行間数
  • 適正分割可、不可
  • 適正面積
  • 土地間口
  • 水道
  • 下水道
  • ガス
  • 小学校距離
  • 近隣商圏距離
  • 最寄交通機関距離
  • 隣地建物
  • 近隣嫌悪施設
  • 眺望、景観
  • 道路高低差
  • 旗竿地有無
  • 建蔽率、容積率

さらに、建物がある場合には、以下の13項目での建物調査を実施し、建物の質や管理状態を査定します。

建物の査定項目
  • 外観印象
  • 部屋数
  • 出窓
  • 通し柱
  • 浴室UB
  • トイレ
  • 雨漏痕有無
  • 建付状況(建具,扉)
  • 駐車台数
  • 内装・設備
  • 陽当、採光
  • 管理状況
  • バリアフリー

以上を総合的に判断して「不動産査定報告書」を無料で作成します。

様々な宣伝活動

恒和不動産は正当な査定金額で売れるように、目に届くような様々な宣伝活動を行っています!

現地看板

現地看板で宣伝いたします。目につく場所に設置するので、一度設置すると道行く人や車の中などから、地元の多くの人に見てもらえます。

新聞折込チラシ

看板よりも、さらに広く近隣地域の住民にアピールできます。宣伝地域を選べるというメリットもあります。ファミリー層、高齢者層に届きやすいです。

サイト掲載

自社サイトやアットホーム・SUUMO・不動産流通機構への掲載を行います。現地看板とは違い、多くの情報を掲載することが可能です。

SNS投稿

フェイスブック・インスタグラムでの宣伝を行います。ハッシュタグや位置情報など、ピンポイントでユーザーに見つけてもらうことができます。LINEでの無料相談も行っております。

近所の方から若い方まで届くように幅広く様々な宣伝を実施しています。


恒和不動産は地域密着型の不動産会社です。秘密厳守・専門スタッフによる親身な対応をいたします。
不動産売却や査定に関するお悩みをお持ちの方は恒和不動産にご相談ください!


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この記事の発信者

平田 高仁
営業,売買担当