空き家の放置に潜むリスクとは？問題点や活用法を徹底解説！

管理されていないまま放置されている空き家は「誰も住んでいない」「持ち主も見に来ない」と判断されるため、不法侵入や不法投棄などの犯罪に繋がる可能性があります。

なかでも注意しなくてはいけないのは、放火や失火・自然発火による火災です。誰も住んでいない空き家では出火に気付くのが遅れ大火事になってしまう可能性もあります。
たとえ放火だとしても、施錠など管理ができていないと所有者に責任が及ぶことも。
犯罪を防止するために定期的な管理を行いましょう。

換気や掃除を行っていない空き家では、湿気がこもってカビの発生や木材の腐食など建物の傷みが進行します。管理されず老朽化した空き家は、小さな地震や台風でも倒壊したり瓦が落ちたり壁が剥がれたりと周囲に危険を及ぼすことがあるので注意が必要です。

実際に、台風がきた時に空き家の瓦や壁が飛んでしまい、近所の家屋や車にあたって弁償することになってしまったという事例がありました。
建物の老朽化に気付いていながら、放置していた場合、たとえ自然災害でも設置や保存に瑕疵があったと見なされれば損害賠償責任が発生します。

古い建物は資産価値が低く、固定資産税は比較的安いことが多いです。さらに、建物が建っている土地に関しては「住宅用地の特例」が適用され、税負担が軽減されます。
しかし、古い空き家を管理せず放置していると、行政から「特定空家」や「管理不全空家」に指定されてしまう可能性があります。これらに指定されると、住宅用地の特例が外され、土地の固定資産税が最大で6倍になってしまう可能性があります。

空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家等対策特別措置法）とは、空き家が放置されることによる諸問題を解決し、建物自体の再利用や処分を目的とした法律です。
適切な管理が行われていない空き家を「特定空家」や「管理不全空家」に指定することができ、その空家に対して、指導や勧告ができること等が定められています。「特定空家」や「管理不全空家」としての指導を受け、それに従わずに勧告を受けると、前項でも説明した通り、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、大きなデメリットがあります。

以下のいずれかの状態にあると認められる空家等を指します。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある空家等を指します。

「管理不全空家」に指定されると、行政から「指導」「勧告」の順で改善を要請されることになります。勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地特例対象から除外されます。

空き家を放置することで様々なリスクが伴います。このリスクを避けるためには、まずは空き家の適切なメンテナンスが重要です。しかしながら、事情がありメンテナンスができない場合があるかもしれません。そのような時の対処法を説明します。

空き家を放置するリスクを考えると、思い切って売却するのもおすすめです。売却して自分の手から離れれば、定期的な管理をする必要もなく、管理責任を問われることもありません。
解体して更地で売却するのもひとつの手段ですが、解体費用面などのリスクを伴います。「古家付き土地」として売り出せば、費用面などのリスクなく売却できます。

空き家を売却の方向で検討する場合は、まずは、不動産査定で所有する空き家にいくらの価値があるのかを査定してもらいましょう。

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空き家を賃貸として貸し出すという方法もあります。建物は、人が住まなくなると湿気がたまったりカビが発生したりしてすぐに傷んでしまいます。「人が住み続ける」ことで建物を長持ちさせることができます。

賃貸物件として空き家を貸し出すことで、家を長持ちさせることができるだけでなく、家賃収入を得ることもできます。
ただし、建物や設備の修繕や管理・固定資産税などの固定費・貸し出す前のリフォーム費用などは貸主で対応する必要があるので注意が必要です。

リフォームなどで再利用できない建物であれば、解体して駐車場や資材置き場として貸し出すのもおすすめです。建築費用がないので少ない費用で始められます。また、貸駐車場や貸土地は、建物のメンテナンス費用なども考えなくて良いので安心です。

遠方に住んでいて定期的に管理できない場合は管理を委託するのもひとつの手です。空き家を管理しないまま放置すると、多くのリスクが伴います。管理を委託することでプロの手で適切に管理してもらえるため安心です。
費用は掛かりますが、自主管理する手間や移動するための時間や交通費と比較して、どちらがよいのか比較検討することをおすすめします。

今、日本では空き家が増え続けており、「空き家問題」が深刻になっています。空き家を放置することで様々な「リスク」や「危険」を伴います。もし管理せずに放置している空き家を所有している場合は、一刻も早く対処しましょう。

「空き家になった家をどうしよう？」とお悩みの方、恒和不動産では、空き家の売却から活用・管理まで総合的なサポートを承っております。
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